泰禾內部會議曝光:負債可控,又準備拿地了

網紅房企泰禾集團,近期再一次被輿論聚焦、放大。這次“走紅”的起因,是深交所5月8日釋出了關於泰禾集團2018年年報的問詢函,就短期償債能力、2000億銷售目標等19項相關細節提出問詢,要求進一步補充披露資訊。

實際上,這只是證監部門加強監管的一次例行問詢。截至5月13日,總計有226家A股上市公司都收到了年報問詢函,問詢內容大同小異,包括:持續經營能力的變化、現金流與營收是否匹配、大額商譽計提合理性以及償債能力等等。

雖然只是常規問詢,但對於市場關注度極高的泰禾來說,卻不亞於又一場輿論風暴。不過,據悉泰禾的難題,即將在6月份徹底解決。

接近泰禾的知情人士稱,在經過與諸多金融機構的密切溝通後,574億元短債壓力已基本化解。其透露,泰禾年內實際僅需償還100多億元到期債務。這對千億規模房企來說並非難事。甚至於在內部會議上,鑑於資金面的逐步好轉,擇機拿地、積極拓展又被提上管理日程。

風暴中心“大局已定”

在深交所就其“115億元現金流如何償還574億元短期負債”提出問詢後,“泰禾危機”似乎山雨欲來。然而,風暴中心卻是出乎意料的鎮定。

接近泰禾的知情人士透露,5月11日,在北京的泰禾中國院子,泰禾地產板塊全體高管召開了為期一整天的月度經營例會。而內部相關資料顯示,泰禾今年前4個月已累計完成368億元銷售任務,行業排名第23位。

而近期,泰禾北京、福州和廣深三大區域均有大批樓盤取證備案在即,預計二季度將形成院子系產品的集中放量。

其中,位於粵港澳大灣區核心區樞紐地帶的超級大盤——泰禾廣州院子,佔地千畝,建築面積183萬平方米,,總貨值約400億元。雖然日前已公告與世茂合作,但泰禾仍將獲得49%的權益。

上述內部會議還傳遞出一個明確資訊:泰禾資金緊張的局面將在6月份徹底扭轉。知情人士透露,去年下半年以來,在房地產調控和金融嚴監管的行業大背景下,民營房企融資困難,尤其是國內經濟下行和中美貿易戰等諸多不利因素疊加,導致高槓杆、高週轉模式的激進型房企普遍擴張遇阻,泰禾便是其中的典型案例之一。

年報資料顯示,在排名前50位的內資上市房企中,總計有25家資產負債率超過80%。其中,泰禾2018年負債率一度高達86.88%。這成為輿論反覆詬病的焦點所在。

為改變市場對負債的不良印象,自去年下半年以來,泰禾分別從營銷、財務、操盤、融資和品牌等多方入手,著力應對。

首先是堅決抓銷售、抓回款。年初,泰禾在北京發起“1號搶收計劃”,一個月時間便完成50億元銷售;4月,集團首次實現銷售回款超過簽約回款,各地專案年內累計完成368億銷售業績,為泰禾扭轉資金困局做出巨大貢獻。

其次是拿出若干專案,與業內優秀企業進行股權合作。此前見諸公告的,已有杭州、南昌、廣州和佛山等地7個專案與世茂集團達成戰略合作,未來還將陸續有一些專案放開股權,與志同道合者聯手操盤。泰禾內部曾對此做過測算,結論是“適當稀釋部分專案股權並不影響集團整體戰略”。

據瞭解,目前泰禾合作專案的權益佔比大都在80%-90%之間,而規模相近的旭輝權益佔比大體在40%-50%之間,萬科的權益佔比則約為30%,相比之下,泰禾明顯高於行業平均水準。

三句話說服金融機構

此外,泰禾還對100餘家有合作關係的大小金融機構集中梳理和清理,最終確定僅與其中15-20家綜合實力較強者達成長期戰略合作。

這一“合併同類項”的債務置換動作,使得574億元短債壓力基本化解。據悉,泰禾年內實際僅需償還100多億元到期債務。這對千億規模房企來說並非難事。

知情人士還原了泰禾“高負債”形成的一個歷史細節:早在兩年前,市場形勢好,泰禾各地專案銷售火爆,眾多金融機構紛紛主動找上門來,“一個專案至少被五六家機構盯上,應接不暇。有時候要找董事長簽字,一等就是三四個小時”。

泰禾當時確立的融資原則是“誰給的便宜、給的快,就跟誰合作”,正因如此,2017年一年,泰禾總計從各類金融機構拿到了大約1000億元的低息融資,這筆錢為其加速併購專案、最終實現超過6000億元貨值的土地儲備奠定了堅實基礎。

然而,泰禾的疏忽之處,就在於對金融合作伙伴疏於管控,導致2018年金融市場收緊時,個別實力不強的小貸公司臨時抽貸、壓貸。正因如此,去年以來,伴隨各種負面輿論,個別金融機構開始表現出“晴天給傘、雨天收回”的現實一面。

面對壓力,泰禾在自身做好資金應對、加大力度實現銷售回款的同時,開始著手對合作金融機構進行梳理和精簡,力爭形成“15-20家戰略合作伙伴、每家融資規模幾十億”的穩定格局。據悉,這項工作到本月底就將全面完成。

知情人士還透露,在談判過程中,泰禾用以說服金融機構支援泰禾的理由僅有三句話:一是泰禾超過6000億元貨值的土地儲備都集中在一二線城市,拿地價格低,保值增值;二是泰禾的產品力和操盤力業內有口皆碑,很多同行都在學泰禾,“哪裡去找這麼好的合作伙伴?”;三是泰禾公司治理結構完善,A股上市,“有監管部門替你監管,還有什麼好擔心的?”

加強管理 轉型升級

在上述內部經營例會上,泰禾高層集體反思,認為公司當前所面臨的輿論壓力,既有外部疊加因素,更與自身管理能力不強有關,“與華為等製造業企業和萬科、龍湖等業內優秀房企相比,泰禾的管理能力和水平還有很大差距”。

另據瞭解,在當天參會的泰禾地產板塊高管中,近三分之一入職尚不滿一年。用泰禾集團董事長黃其森的話說,“隊伍需要磨合,但只要大家共同努力,就沒有什麼困難不可戰勝”。

2017年底,黃其森在接受媒體採訪時,曾就泰禾集團實現2000億元銷售目標表達個人願景,此舉隨即遭到深交所書面問詢,成為喧囂一時的輿論事件。然而,在眾多業內人士看來,泰禾近年來反覆遭受輿論非議,背後恰恰說明企業成功地擁有了極高的市場關注度,是自帶流量的“網紅”,正所謂“人紅是非多”,甚至過去地產圈有句俗話“不怕有人罵,就怕沒人理”。

反觀泰禾的成名經歷,從16年前的北京泰禾紅御更名為運河岸上的院子再到今天的中國院子,雖然也曾走過短暫的炒作路線,但本質上還是憑藉紮實的產品力、市場認可和消費者追捧而獲取成功。這一點,從泰禾院子系產品持續熱銷、開盤即罄、蟬聯城市銷冠並且被業界同行不斷模仿複製,即可見一斑。

去年泰禾院子還被選入《全國高校房地產專業案例教材》,兩段入選評語寫得頗為中肯。一是:從最早“十年磨一院”的中國院子,到如今全國佈局21城41院,就打造中式豪宅的能力而言,鮮有開發商能與泰禾分庭抗禮;二是:泰禾院子以福州“三坊七巷”為藍本,將中國傳統文化與現代審美理念相結合,形成獨有的“門頭、坊巷、院落”三大造院體系,並申請了包括門頭、門鈸等十大專利,以一脈相承的建築形制、獨樹一幟的文化基因,在業內形成“談中式、必泰禾”的現象。

在龍頭企業普遍專注財務指標、追求產品標準化、強調高週轉的行業大背景下,房地產品牌平庸化漸趨常態。相比之下,泰禾始終堅持精品戰略、崇信工匠精神,並且站在大國崛起、文化自信的時代背景下,高舉新中式住宅文化復興旗幟,以醫療、教育等配套推動“泰禾+”服務,堅持打造房地產行業“第一品牌”的目標信念,並希望以此確立自身品牌的差異性和企業戰略的護城河。

所謂有得必有失。精品戰略和工匠精神,說白了就是強調“慢工出細活”,從商業邏輯上來說,就意味著對產品要有更多的成本和精力投入,同時還會降低一部分週轉率。

這些,在企業規模小、單個專案運作的時候不覺得是壓力,一旦企業規模做大、上升到千億量級時,各種對於綜合管理運營能力考驗便接踵而至。泰禾今日所面臨的,恰是這樣一個從量變到質變的轉型升級時刻。

知情人士還透露,在上述內部經營例會上,鑑於資金面的逐步好轉,泰禾管理層有了底氣。下一步,在加大供貨和銷售的同時,擇機拿地、積極拓展又被提上管理日程。

與此同時,泰禾管理層也充分意識到,當前內外部力量都在要求泰禾加強管理,而且要快馬加鞭、馬上改變,“對此要有緊迫感,時不我待”。

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